记者：牛钰

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北京远洋未来广场 图片来源：公司官网

继成都太古里项目后，远洋集团又出售了一个商业项目以回笼现金流。

5月29日晚间，远洋集团与远洋服务发布联合公告称，旗下子公司拟以3.59亿元人民币出售远洋未来广场（北京），买方为居然之家全资子公司北京居然之家。

远洋集团估计将从这次交易中确认税前净收益约3.16亿元，拟将出售所得款用于补充营运资金。

据了解，北京远洋未来广场在2013年开业，坐落于朝阳区东北四环，毗邻北靠亚奥、望京商圈，总土地面积约为3.59万平方米，可出租面积分别为3.12万平方米，截止2022年底，该广场出租率达98%。

不过该项目的经营表现并没有出租率优异。据公告显示，截止今年3月，北京远洋未来广场的业主北京睿鸿商管营收为2009.95万元，营业利润为-0.87万元。

值得注意的是，与北京远洋未来广场相隔一条马路的是居然之家（北四环店），这是居然之家在1999年就开始在北京营业的第一家门店。

因此，居然之家认为购买这一成熟物业，可以形成强力互补关系，并且地处北京成熟商业片区，对巩固和提升公司在北京核心区域的经营具有战略意义，有助于进一步改善公司经营成果，提升公司未来整体财务表现。

而对作为卖方的远洋集团来说，北京未来广场也曾颇具意义，是其2007年宣布转战商业地产后，首个独立开发运营的购物中心，随后以“未来系”为品牌的商业广场在北京、天津陆续复制落地。

2018年12月，远洋将北京未来广场、远洋山水未来汇及位于天津的未来广场进行了资产证券，打包放入一支ABS，产品总规模达32.03亿元，随后以这些资产首次发行了商业地产REITs产品 “中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”，期限不超过5年。

据上交所显示，这只ABS分为3个层级，分别为16亿元、12.8亿元和3.2亿元，原始权益人为远洋控股，到期日均为2023年12月13日。

也正是因为远洋曾用该项目资产证券化的动作，令这宗出售资产交易颇为复杂。

据居然之家公告，为购买北京远洋未来广场支付的总代价为19.63亿元，其中现金支付10亿元，承接债务9.63亿元，具体分为四个部分的收购。

其中提及，远洋曾将资产装入ABS之时，与基金管理机构签署了优先回购协议，经双方计算，这个“优先收购权”的初始交易对价为3.49亿，这笔钱需由居然之家支付给远洋集团。

另外，居然之家收购北京未来广场需要承接业主“北京睿鸿商管”100%股权，交易价为6.4亿元，同时承接北京睿鸿商管9.64亿元的债权，交易对价为16.04亿元，这笔资金的享有人不直接支付给远洋，而是给“中联前源-远洋集团一号私募投资基金”。

整体来看，这笔交易是为了回笼现金流应对这笔ABS的兑付。

据受托人向上海证交所私募债券披露系统提交的文件显示，16亿元的分支为优先级，正好以该笔出售购物中心的收益进行兑付。

据彭博报道，该笔ABS剩余的12.8亿元和3.2亿元，暂不兑付。远洋集团发言人周二表示，公司计划在购物中心交易之后，通过资产处置或再融资来偿还剩余的ABS，不过没有详述。

界面新闻对此向远洋集团询问是否有上述兑付ABS问题，截止发稿时并未收到回应。

今年以来，远洋如期兑付过多笔债务，2月和4月陆续兑付了两笔公开债券，合计51.3亿元，3月还曾兑付过一笔美元永续债的利息，金额为2060万美元。

在销售方面，远洋集团今年1-4月累计销售额为238亿元，较2022年同期略增长8.6%。五一假期期间远洋的多个项目认购总额近20亿元。

但与此同时，远洋在融资方面不如去年顺畅，且面临将于8月到期的境内债“18远洋01”，债券余额20亿元，偿债方面并不轻松。

年报数据显示，2022年远洋集团的贷款总额增加至970.23亿元，其中短债占比达39%，为380.92亿元，账面资金仅为93.86亿元，同比减少多达65.25%，短期内面临较大的资金问题。

今年4月兑付20亿元债券之前，曾有市场传言称，远洋正在准备接触债权人讨论成立债委会等事项，随后远洋控股回应称，从未有过涉及接触债权人讨论成立债委会的任何情形，上文网络传闻不属实，并迅速完成了兑付。

过去一年，为了抓现金流安全，远洋正在逐步收缩投资性业务，包括减少项目股权保留运营权、直接出售项目的“轻资产化”，包括北京颐堤港一期、丽泽远洋锐中心、成都太古里股权等资产，算上最近的这笔交易，总回笼资金近150亿元。

不过从以往的交易来看，接盘方主要是大股东中国人寿及其它合作方，类似民营企业居然之家直接收购其整个项目的交易寥寥。

今年3月底，远洋集团大股东中国人寿曾表示，高度关注远洋集团的经营情况，将积极支持远洋走出低谷，实现平稳发展。